北京楼市应该尽快寻找下行的支撑点，以避免崩盘现象的发生。北京的地产专家们纷纷以时间节点来分析房价的底部，有的说是今年年底，有的说是明年，有的说是2010年，臆想猜测甚多。目前在政府救市的大背景下，只有找准日均成交量、可售房源总量和房价的关系，才能准确判断北京楼市大的走势。

因为奥运的缘故，北京五年用了5000亿来改善城市交通、环境、市政配套和兴建奥运场馆。这五年，也赶上了北京房价的暴涨。随着奥运的结束，北京未来的兴奋点还没有制造出来，由于城市功能的不完整，道路交通的不科学，产业布局的不合理，都直接影响着北京的经济发展和居民收入的提高。未来北京还有一个产业转型和形象提升的过程。

与其他产业不同的是，北京房地产投资连续五年保持在30%以上的增长，房价也基本只用了五年翻了一番，涨幅与增速可谓内超深圳外超东京。同样，北京楼市面临的局势也异常严峻。日均200套左右的成交量，却要去消化34万套的存量新房，没有五年八年是消化不完的，我相信没有几个开发商会愚蠢到把房子卖个五年八年，就算是有这个想法，资金链也撑不住。

北京今年的经济适用房马上又要开始摇号了，从广州深圳的经验来看，社会保障型住宅一推出来，周边的房价就要在摇号声中跌得七零八落。今天，广州推出4000元一个平方米的限价房，周边商品房价应声而落，每平方米直降1000多元。深圳的金地梅陇镇四期，因规划中有限价房，不得已只得以6000多元的起价售卖（二期曾卖15000元）。因此，北京今年推出的有9000多套社会保障房，对市场房价的调节作用同样不可小看。

为什么北京房价的支撑点应该是2006年的元月呢？这里面有几个主要因素：2006年元月，北京普通住宅销售均价为7460元每平方米。当时，北京房价稳步上升，但是节奏很好，在奥运经济的强大预期下，市场信心很强，成交量保持在800套左右，新房存量为六万套左右，期房四万多套。整个综合数据是非常健康的。

但是，进入6月份后，北京房价开始非理性上升。到12月份，北京新房价格同比上涨10.4%，涨幅位居全国70个大中城市第二，而当年10月则以10.7%的涨幅位居第一，也是北京市连续7个月保持两位数的惊人涨幅。2006年12月北京普通住宅销售均价已升至10323元／平方米。

这里面有对奥运概念的透支，也有对宏观经济发展的错误预期，导致国内外投机资金大量入市。也就是说，北京房价第一个波峰应该是2006年6月至12月。这个阶段，北京普通市民有一部分开始恐慌性入市。整个2007年，也是房价遭到爆炒的一年，北京房价最高达到13746元。因此，今年五月以来，尽管在温州、山西炒家大量抛盘的情况下，北京房价还在高位横盘半年之久。

我在今年7月14日，曾好意提醒市场，奥运过后北京楼市将迎来一轮抛盘，原因是山西炒家将开始抛盘变现，相对2007年房价而言，他们的降幅最少为40%。很多网友不信，那么，时至今日，我们来看看北京的房价，2008年7月为13600元，8月为12450，9月为8548元，奥运后的第一个月，就无情的跌去了40%。从9月均价来看，离2006年1月的7460元已经不远了。

2006年元月的北京房价除数据较为健康外，还有就是市场投机成分较少，因此，这个价格接近北京市民的购买力，有市场需求支撑。

牛刀：我已经不忍心再说深圳房价

许多网友在催促我，你承诺一个月不谈深圳房价的时期已经过了，这几天深圳成交量在放大，你来帮我们分析一下吧。好友贺承军博士也打来电话，就我在一周前一篇谈及救市后楼市会短期放大成交一文提出了不同看法。我认同贺博士的观点，市场的基本面很难改变。

一个月前，我承诺一个月内不再谈深圳房价，一个主要原因是市场基本确认了深圳房价的走向，无需我再多说；另一个原因是许多开发商已经被土地套牢，许多炒家已经被套得十分痛苦，他们现在只希望房价涨回来，哪怕眼下涨不会来，但能看见涨回来的希望也好。我的博客一向比较坦诚，只是就市场谈市场，但因言辞犀利，唯恐对他们构成伤害。

昨天，深圳某报就深圳前日成交达到467套作了专门报道。这篇报道说，１１月１５日，我市新房成交突创天量。当日销售４６７套，为今年内成交最高，同时也创下有据可查的三年内成交新高。在这里，有必要先纠正这篇报道的说法，467套的销售只是去年7月以来的新高，不是有据可查的三年内新高。我印象当中，2006年11月，深圳有一天成交量突破800套，也是深圳某报报道的，此后，六七百套的成交在周六均很正常，怎么就没有据可查呢？

成交量放大是好事，但新闻报道的准则就是真实、客观，否则，误导市场也就没什么意思了。我们看待这个数据，如果从市场研究出发，是要将三个数据综合起来分析的，得出的结果可能更科学。一个是成交量、一个是成交均价、一个是新房存量，这三个数据对判断大势同等重要，仅仅只是谈成交量意义不大。比方说，11月16日，深圳成交均价为9720元，成交量为262套，新房存量为63049套。以这三个数据，比对深圳正常年份的相同数据，他的合理性与不合理性一目了然，更不可能得出炒家重新入市的结论。我不相信炒家会这么傻。

如果现在深圳的新房存量为三万套左右，在一天262套成交量的情况下，我们可以认同9720元的房价是合理的。现在的情况是，深圳的新房存量超出正常年份的一倍多，再往深一点说，深圳囤积在开发商手上，已经超过两年还未开发的住宅用地，还有六平方公里，即使政策松动给与开发商展期，在目前土地无增值可能的情况下，开发商自己也扛不住，不管采取什么方式，都得开发出来。也就是说，在中国经济最少三年的调整期内，深圳市政府就是一块住宅用地也不供应，现有的房子和即将开发的房子也卖不完。何况还有大量的社会保障房入市。

造成这种局面的原因很多，主要是宏观经济的问题。中国经济是以投资拉动型的经济，在过去十年，房地产投资常年保持两位数的增长，去年更是突破极限，增幅达35%。中国去年房地产的销售收入为2.9万亿，而开发商用于购置土地的钱就达到3万亿。这种情况导致了全国性的土地储备和新房存量超过极限，因此，严格地说，中央政府2006年5月的宏观调控就是开始救市，提法不同而已。

从这三年的调整周期来看，若想放大成交量就必须降低房价。这不是深圳一地的问题，而是全国性的，北京的房价正在直接回落到2006年元月的水平。中央政府很清楚，房价回落对中国经济够不成任何影响，但是，没有成交量才是可怕的，所以政府优惠利率、降低税费、财政补贴等等措施，都是为了放大成交量，客观上增大了房价下行的压力。从这个意义上来说，深圳成交量有所放大是正常的，但是，如果房价下行的速度过于缓慢，现在一天两百多套的成交也只是昙花一现。

令人忧虑的问题是，现在的政策层面很有可能诱惑一部分不是很迫切需要房子的人，这些人中会有一部分是年轻的白领，等到他们把钱投到房子里才会发现一切都晚了，再去发起退房运动是没人参加的。当然，也有一部分开发商会套进来，因为这么多年，他们一直吃的是政策饭，一直看政府的脸色行事，但现在的市场问题，很多已经不是政策能够迅速解决的。

北京深圳房价与我们无关，不看也罢。