『生活见解』-美国如何保护购房者？[李乙隆交流平台]

-- 美国如何保护购房者？

美国如何保护购房者？

【导读】美国的房地产业就是一个传统行业，操作余地不大，利润不高，历年的美国富豪排行榜，极少有房地产大亨挤入前列的，前20名富豪几乎都被科技、金融或消费领域包揽。

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看到很多业主断供的新闻，非常感叹制度的重要性。不好的制度带来的后果是致命的。多少人的心血都套在一套房子上，不仅丢了首付，丢了房子，还要面临征信问题。赚大钱的开发商空手套白狼，该捞的捞够了，烂摊子甩给买房人。旱涝保收的银行对预售资金不认真监管，出了事也撂挑子，还威胁征信。地方政府卖地、收税也大有斩获。此三方进退自如，只有花钱买房的一方，反而要承担无限责任。

说到这里，又有人要骂：这不好，那不好，你就滚出中国吧！

要移民，也不是那样简单的事，好的国家，要移民进去，是有门槛、有排期、有限额的。

下面，简单明了地说一下美国买房和中国买房的区别，看看美国是怎么保护购房者利益的。

第一，监管问题。

中国买房定金首付款等打入开发商指定的账户，银行形式上监管，其实完全不管控开发商挪用预收的款项。

在美国买房，向开发商汇出的首付款，必须汇入产权公司指定账户即escrow account（监管账户），由产权公司全权监管，在房屋建成交付之前，开发商一个子儿也拿不到。

这里需要解释一下什么叫“产权公司”。产权公司(title company ）制度是美国的独创制度，由办理房产业务的律师行发展而成，政府授予其资金监管牌照，为购房者提供产权调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务。

开发商可以预售其房产，但客户的预付款由产权公司保管，其作用类似于某网店平台的收支程序，在过户登记完毕前，开发商一毛钱也拿不到。也就是说，建房子的资金，全部是由开发商自己筹措，跟购房者没有关系。

购房者把钱放在产权公司监管账户里，只是证明这套房已经有主了，不能再次销售。如果开发商楼盘资金链断裂烂尾了，产权公司会把首付款还给购房者。当然，如果购房者反悔，这些预付款也是拿不回去的。

第二，贷款问题。

中国购房者从贷款买房的第一天起就开始还贷款。美国购房者在房产全部过户完成后才开始还银行贷款，所以根本不会出现烂尾了还要还银行钱的情况。这里能看到，美国房产开发商能使用的杠杆是很有限的，必须得自己有钱或能借到钱才能开发。开发商一旦资金断裂，只能自己和借钱方承担全部责任，购房者没有任何风险。

中国开发商买块地皮（甚至租、借块地皮）就开始空手套白狼，用客户预付款或全款建房，这样的事在美国根本就不可能发生。美国的房地产业就是一个传统行业，操作余地不大，利润不高，历年的美国富豪排行榜，极少有房地产大亨挤入前列的，前20名富豪几乎都被科技、金融或消费领域包揽。美国最大的地产商仅位列第45名。

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